当了3年昆明房东，我算出了最真实的租房账本：现在赚点租金真不容易

作为一个在昆明持有两套出租房的房东，最近两年最大的感受就是：昆明租房市场真的变天了。放在5年前，我那套呈贡的两居室挂出去一周就能租出去，还能挑挑租客；现在别说涨价，能空置不超一个月都算烧高香，我身边好几个房东都开始给租客发「续租红包」了。

今天就从房东视角，跟大家聊聊我看到的现在昆明租房市场——有新规带来的变化，也有实打实的行业冷暖，不管你是房东还是想租房，看完应该都有收获。

行情冷了？主城租金降了，空置率涨了快6个点

先给大家上一组官方数据，昆明市房地产开发与经纪协会2026年一季度的报告说，昆明主城五区住宅平均租金同比降了6.8%，空置率从去年的9.2%升到了14.7%，这个涨幅放在全国都算挺明显的。

我自己的感受也印证了这个数据。我那套北市区的老小区两居室，2021年还能租到1800，去年降到1700，今年年初为了快点租出去，直接降到1550才租掉，算下来降了快14%。身边城中村的房东朋友更夸张，之前带独卫的单间普遍要400多一个月，现在不少直接砍到200，相当于直接腰斩，就是为了抢为数不多的散工租客。

为什么会这样？其实原因很清楚：一方面这两年昆明新增住宅不少，流入人口的租房需求跟不上供给；另一方面，实体经济承压，外来务工群体的数量也比前几年少了，城中村房东感受最直接——工地开工少了，自然租客就少了。现在整个市场还是个人房东占主导，大概占了八成，供大于求的情况下，房东议价权确实低了不少。

新规来了！2025年之后当房东，这些规则必须懂

2025年9月15日，我国首部专门规范住房租赁的行政法规《住房租赁条例》正式实施，昆明也开了专门的培训会落实，对于我们房东来说，这绝对是影响未来收益的大事，我总结了两个我们最关心的点：

第一，再也不能随便涨租赶人了。条例里明确说了，租期内房东不能单方面涨租金，也不能随便解除合同赶租客，之前很多房东习惯一年一涨，现在得改改这个思路了，长期稳定出租反而比频繁换租更省心。

第二，双方权益都更清晰了，其实对我们房东也不是坏事。之前遇到欠租不走的租客，处理起来特别麻烦，现在有了行政法规撑腰，该走流程走流程，反而更省心。只要我们的房子符合安全标准，不搞违规隔断，按照规定登记备案，其实新规反而能帮我们筛选更稳定的租客，长期来看是好事。

房东该怎么应对？这是我摸索出来的经验

现在市场供大于求，新规也越来越规范，当房东的思路真得变一变了，我自己总结了几个小经验，分享给大家：

首先，别死扛租金，灵活调价才能降低空置。空置一个月损失的租金，比降个5%-10%亏得多，我有朋友硬扛着不降价，空了三个月，算下来亏了快小五千，反而不如早点降点租出去。像我那套老房子，主动降了点租金，要求租客半年付，反而拿到了稳定的现金流。

其次，选对租客比高租金重要。现在很多房东愿意给长租租客降点价，甚至发几百块续租红包，就是算过账：频繁换租要中介费，还要空窗，算下来反而亏了。我现在优先租给稳定工作的上班族，哪怕便宜50块，也比租给短期租客省心多了。

最后，一定要合规出租。现在条例正式实施了，该备案备案，房子该整改整改，别碰违规隔断这些红线，不然吃亏的还是我们自己。

总的来说，现在昆明租房市场确实从房东市场变成了租客市场，但也不用太悲观，租购并举本来就是大趋势，个人房东还是占八成的主体，只要顺应规则调整思路，还是能拿到稳定收益的。